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      李宇嘉:“金九銀十”褪色背后的地產趨勢和轉型路徑

      每日經濟新聞 | 2018-10-09 15:12:07

      作為樓市傳統旺季的“金九銀十”,今年的成色不足鐵板釘釘,但降溫之快超出預期。克而瑞統計,9月28個一二線城市新房成交量同比下跌41%;打折促銷成為近期樓市主題,恒大全國樓盤折扣營銷,商辦低至六折;萬科廈門項目啟動實質性降價銷售;各地新盤去化普遍降至60%,西安某樓盤零成交。更代表走勢的二手住房市場,9月出現“量價齊跌”的跡象。上海二手住房成交連續3個月下跌,二手住房價格指數連跌9個月,深圳報價下跌的二手房源占55%。

      同時,對未來市場走勢,開發商近期突現悲觀。包括碧桂園、恒大、融創、華夏幸福和泰禾等在內的龍頭房企,紛紛表示要收縮戰線,或者退出四線城市,或裁撤部分事業部、區域公司,或者叫停拿地和開工。近期,在萬科秋季例會上,作為主題的“活下去”刷爆會場。一眾龍頭開發商情緒低落,導致土地市場現“流拍潮”。2018年1~8月,全國300城共推地18468宗,流拍890宗,創歷史新高;底價摘牌也成常態,熱點城市多宗地因無人報價而收回。

      讓人疑惑的是,相比此前三輪回調期,即2008~2009年、2012年和2014~2015年上半年,當前開發商面臨的市場形勢好得多。首先,盡管商品房交易增速下滑,但銷售面積和金額依然保持正增長,今年1~8月銷售額同比增長高達14.5%。而此前三輪回調期,均出現了銷售負增長;其次,2018年前三季度,TOP20房企銷售額同比增速高達35%,千億房企有18家;最后,今年上半年上市房企迎來史上最好半年報,135家開發商營收和凈利潤分別增長24%和38%,其中1/3家的利潤翻番。

      同時,近期國家出臺了一系列政策,鼓勵基建投資“補短板”,激發居民消費潛力,房貸利息稅前扣除明年起實施;盡管棚改降速,但并未叫停,只是貨幣化漸漸退出。1~8月,全國棚改已開工465萬套,完成投資11900多億元,完成年度目標任務的80%。此外,固定資產投資和消費增速創新低的情況下,加上貿易戰愈演愈烈,國家對內需無比重視。無論是新型城鎮化,鼓勵農民進城,還是基于滿足美好生活訴求,在衣食住行方面的改善等,都將是扶持政策的著力點。

      由上,我們就需要甄別,近期樓市回調是短周期的,還是趨勢性的?房企看淡后市,是真看空,還是策略為之,意在為低價“撿漏”鋪墊?筆者認為,自2016年9月底開啟新一輪調控以來,特別是去年7月開啟“去杠桿”以來,樓市傳統的“金九銀十”開始褪色。今年7月31日,中央政治局會議明確“遏制房價上漲”,8月11日住建部沈陽會議落實政治局會議指示,再啟“約談問責”,意味著調控繼續加碼,房價管控進一步嚴格,樓市下行期到來,9~10月樓市回落在情理之中。

      開發商之所以悲觀,一是目前開發商已達成共識,政策不再支持樓市了。過去,但凡房價普漲、市場升溫,調控如影隨形,但大家普遍認為,后續政策一定會松綁。也就是,調控政策和市場運行是“周期性”或“鐘擺”式的。但現在,除非經濟斷崖式下滑,否則調控將一以貫之,即持續緊縮;二是市場化進入糾偏階段。當前,無論是資金脫實向虛、系統性風險預期抬升,抑或因中興事件而暴露出來的科技實力短板,甚至內需不振和近期熱議的所謂“消費降級”,在很多人看來,都是地產惹的禍。

      無疑,樓市成為“眾矢之的”,政策開始全面糾偏過去20年住房過度市場化。比如,土地不再單純“招拍掛”,限價、配建、自持常態化;政策更強調回歸居住屬性、住房保障、租賃培育、產城融合和公共服務跟上等,嚴厲打擊炒地、炒房;樓市交易摩擦越來越大、房價不允許上漲,以讓利于民,樓市進入低位縮量的“鳥籠行情”。同時,盡管近年來各大開發商紛紛探索轉型,但無論是向房地產上下游轉型,還是干脆跳出地產,都未探索到明確的、匹敵地產的盈利模式。龍頭開發商樹大招風、船大難掉頭,面對的市場和政策壓力,以及輿論壓力會更大。

      筆者認為,樓市回調是緩慢的,“高位平衡”乃大趨勢。因為,與10年前相比,土地購置、新開工、銷售面積和金額等體現出的樓市體量,已上了幾個臺階。無論對投資、對金融穩定,還是對地方財政,抑或對民生和輿論等,其影響不可同日而語。特別是,當前經濟全局開始從“穩中向好”轉向“穩中有變”,對樓市穩定的訴求強烈。因此,7月31日政治局會議提出“六穩”,其中就包括穩預期、穩投資;8月11日住建部會議提出“3穩”,即穩預期、穩房價、穩地價。

      近期數據顯示,房地產前端的開發投資和后端的銷售,下行通道都將開啟。1~8月份,全國商品房銷售面積同比僅增長4%,9月份24個熱點城市新房銷售環比8月下跌10%,新盤從過去的“搖號售房”迅速逆轉至打折促銷,9月26個熱點城市新盤去化率下行至73%,預計今年前三季度新房銷售增長在2%左右,甚至是零增長。另外,由于高基數效應,加上各地土地流拍不斷,純粹的“招拍掛”供地減少,地價開始下行,今年四季度開發投資和新開工也將承壓。

      除了房地產以外,近期數據顯示,宏觀經濟局面“穩中有變”。一是固定資產投資、社會消費品零售總額等等,增速都創歷史新低或十幾年新低;二是中國旅游研究院測算,國慶前4天全國游客人次同比增長8.8%,旅游收入同比增長8.12%,相比去年同期18.9%、21%的增速均有明顯下降,且均降至過去15年來的次低水平;三是9月制造業PMI降至50.8,財新PMI降至50,兩者均為過去兩年的次低值,意味著制造業景氣出現明顯下滑;四是國慶期間美債利率創新高,全球貨幣緊縮,港股和中概股均大幅下跌;最后,民營企業融資難、融資貴積弊難解。

      基于此,央行7日宣布,下調存款準備金率1個百分點,除基于償還中期借貸便利、對沖10月中下旬稅期外,降準緩解經濟金融困境的意圖明顯。顯然,降準也利好樓市,特別是對沖近期需求端突然趨冷也有一定作用,當然流動性利好的是合理住房需求,而非投資炒作需求。此外,保障房(包括共有產權)、棚改、租賃和產城融合等都會被重視,這些都意在對沖樓市下滑。總之,未來政策會鼓勵合理住房需求、基于實體經濟的空間需求,這會讓樓市也在高位平衡,體量回調是小幅度的。對于開發商而言,告別跑馬圈地的轉型,確實是陣痛,但能將人、產業、地產、城市融合起來,建有人住、買得起,實體運營且能支付得起的房子,就有未來。

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